خريد خانه با پيش‌پرداخت 200 ميليون تومان آن هم در منطقه 22 تهران از جمله آگهي‌هايي است که در چندماه اخير از طرق مختلف متقاضيان واقعي مسکن را که به‌واسطه تورم بيش از 40 درصدي حاکم بر بازار و رشد افسارگسيخته قيمت‌هاي خريد و اجاره تامين مسکن به روياي دست‌نيافتني آنها مبدل شده، به‌دام مي‌اندازد. شرکت‌هايي که براي جلب اعتماد بيشتر و با آگاهي کامل از قوانين حاکم بر ساخت‌وساز و پيش‌فروش مسکن نام شرکت تعاوني را براي خود انتخاب کرده‌اند تا در قالب مشارکت اعضاي تعاوني به جذب نقدينگي از خريداران اقدام کنند، اما در پشت‌پرده اين نوع پيش‌فروش‌ها که در ظاهر براي کمک به خانوارهاي فاقد مسکن شعار مي‌دهند چيزي جز سوءاستفاده قرار ندارد. درواقع فارغ از اينکه در شرايط کنوني که قيمت زمين سهمي در حدود 60 درصدي از يک پروژه مسکوني را به‌خود اختصاص مي‌دهد دريافت پيش‌پرداخت‌هايي که سهمي در حدود 10 درصد از قيمت يک واحد مسکوني را دارند عملا امکان‌پذير نبوده و موضوع زماني حائز اهميت مي‌شود که اکثر اين شرکت‌ها اساسا فاقد زمين ثبتي و معتبر بوده و سعي دارند تا با بهانه‌هاي مختلف از نشان‌دادن مدارک و اسناد به متقاضيان طفره بروند. البته اين در شرايطي است که بسياري از اين تعاوني‌نماها حتي مجوز ساخت هم نداشته و تنها براساس پيش‌فرض‌هاي خود نسبت به ثبت‌نام و دريافت وجه اقدام مي‌کنند، موضوعي که کارشناسان و متويان تشکل‌هاي مربوطه بارها نسبت به تخلفات اين گروه از تعاوني‌ها در منطقه 22 هشدار داده و بر انجام استعلام قبل از هرگونه پرداخت و انجام قراردادي تاکيد دارند.

گسترش سوءاستفاده‌ها

به گزارش بورس و بانک و به نقل از آرمان ملی ؛ در اين رابطه خشايار باقرپور؛ مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران مي‌گويد: پس از انتشار نرخ تورم مسکن از سوي بانک‌مرکزي، فضا براي سوءاستفاده در بستر تعاون بيشتر شد، به‌گونه‌اي که اين شرکت‌ها که اساسا با اهداف بخش تعاون احداث نشده و تنها بخش تعاون را محلي براي مشروعيت بخشي به سوءاستفاده‌هاي خود مي‌دانند با آگاهي از شرايط حاکم بر بازار و تفکري که در بين متقاضيان واقعي مسکن رواج يافته و تنها راه خانه‌دارشدن را مشارکت در طرح‌هاي پيش‌فروش مي‌دانند اقدام به جذب مخاطب از طريق تبليغات گسترده کردند. وي افزود: مجوز تاسيس شرکت‌هاي تعاوني از سوي وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعي صورت مي‌گيرد اين در حالي است که مجوز فعاليت در حوزه مسکن و انبوه‌سازي را وزارت راه و شهرسازي بر عهده دارد و هرگونه مجوز ساختي بايد از طريق اين وزارتخانه صورت گيرد، اما متاسفانه در پروژه‌هاي مطرح شده توسط اين شرکت‌هاي تعاوني‌نما، اثري از پروانه ساختمان و سند مالکيت و يا مجوز پيش فروش وجود ندارد. مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران با اشاره به گزارش بانک‌مرکزي در خصوص نرخ رشد تورم مسکن تصريح کرد: پس از انتشار اين گزارش، افراد سودجو براي جذب سرمايه متقاضيان مسکن آن هم در هياهوي تبليغاتي اقدام کردند و متاسفانه شاهد فريب برخي از خانوارهايي هستيم که سرمايه 200 تا 300 ميليوني خود را با آرزوي خانه‌دارشدن در سه سال آينده در اختيار اين شرکت‌ها قرار داده‌اند، اما در نهايت واقعيتي که با آن مواجه خواهند شد کوتاه‌ماندن دستشان از تمام دارايي و سرمايه‌شان خواهد بود. اين در حالي است که؛ پروژه‌هاي اعلامي از سوي شرکت‌هاي تعاوني‌نما، واهي بوده و آنها صرفا به‌دليل اينکه مشمول قانون ساماندهي پيش‌فروش نشوند براي فعاليت خود از ساختار تعاون استفاده مي‌کنند. وي تاکيدکرد: متقاضيان خريد مسکن قبل از هر اقدامي بايد اصل سند مالکيت زمين را از شرکت تعاوني‌ها، شرکت‌هاي انبوه‌ساز و حتي اشخاص حقيقي جهت استعلام از اداره ثبت درخواست کنند. هيچ‌کدام از پروژه‌هاي معرفي شده از سوي شرکت‌هاي متخلف سند مالکيت نداشته و صاحبان تعاوني تنها با قولنامه‌هاي صوري در حال انجام تخلف هستند. همچنين خريداران خانه در مرحله بعد بايد اصل پروانه ساختمان پروژه‌هاي مطرح شده از سوي اين شرکت‌ها را مطالبه کرده و استعلام آن را از شهرداري منطقه بگيرند.

تداوم روند تورمي

مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران در بخش ديگري در خصوص وضعيت قيمت‌ها در بازار مسکن گفت: مسکن يک رکود تورمي که شيب آن پايين‌تر از شيب نرمال تورم جامعه است را مي‌گذراند. اين وضعيت حاصل کاهش قدرت خريد مردم در طي سال‌هاي اخير به‌ويژه در 1400 است. از سوي ديگر گزارش بانک‌مرکزي نشان مي‌دهد که 20 درصد حجم معاملات مسکن کاهش داشته و نشان از رکود حاکم در بخش معاملات مسکن است. اين فرآيند احتمالا با توجه به تاثير رواني گزارش اخير بانک‌مرکزي کمي از رکود حاکم بر بازار مسکن را کاهش دهد، اما همان تورم نرمال هر ماه در سال 1401 تکرار خواهد شد. باقرپور با تاکيد بر اينکه در بهمن و دي‌ماه 1400 نرخ تورم مسکن به زير نيم درصد رسيد و تورم در اسفند 1400 روي قيمت‌هاي بازار مسکن بارگذاري شد، ادامه داد: بازگشت تورم مسکن به همان نرخ نرمال در آخرين ماه سال 1400 نشان مي‌دهد که فنر فشرده تورم پس از گذشت 2ماه در روزهاي پاياني سال رها شد و نتيجه اتفاق جديدي در بازار مسکن نبود. به گفته اين کارشناس صنعت ساختمان؛ در سال‌جاري به‌دليل عدم تغيير در سياست‌هاي اجرايي تکرار افزايش 2 تا 3 درصدي تورم در هر ماه دور از انتظار نخواهد بود. مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران ادامه داد: گراني بيش از حد و کاهش تعداد معاملات مسکن نتيجه يکسال‌ونيم وعده‌دادن برخي به مردم براي ارزاني مسکن است.

یکی از معضلات اساسی اقتصاد کلان کشور رشد بالای حجم نقدینگی است که به سمت فعالیت‌‌های مولد و تولیدی سوق پیدا نمی‌کند و طبعا به تورم بالا منتج شده است.

تامین مالی بخش‌‌های واقعی اقتصاد یکی از اصلی‌ترین اجزاء زنجیره‌ ایجاد ارزش در اقتصاد است که نقص در آن می‌تواند به رشد بخش واقعی آسیب وارد کند. در مطالعات متعددی نیز رابطه متقابل بخش مالی و بخش واقعی اقتصاد مورد تایید قرار گرفته و بر اثر مثبت توسعه مالی در رشد اقتصادی تاکید شده است.

به گزارش بورس و بانک ؛  این در حالی است که یکی از معضلات همیشگی فعالان بخش تولیدی در اقتصاد ایران؛ کمبود نقدینگی و اعتبارات لازم برای حفظ یا گسترش ظرفیت تولیدی است. از اینرو یکی از اهداف سیاستگذاران طی سال‌های اخیر بهبود تامین مالی بخش تولیدی و رفع کمبود نقدینگی در این بخش بوده است. از طرف دیگر یکی از معضلات اساسی اقتصاد کلان کشور؛ رشد بالای حجم نقدینگی است که به تورم بالا منتج شده است. بخشی از رشد بالای نقدینگی به رشد پایه پولی بانک‌مرکزی بر می‌گردد و بخشی دیگر ناشی از فعالیت بانک‌ها و رشد تسهیلات آنهاست. بنابراین وضعیت معماگونه در خصوص نقدینگی در کشور وجود دارد و آن این است که همزمان با اینکه نقدینگی بسیار بیشتر از رشد بخش حقیقی رشد می‌کند و به تورم منجر می‌شود؛ بخش تولیدی نیز دچار کمبود نقدینگی و اعتبارات است. در چنین شرایطی مهمترین مسأله‌ای که وجود دارد؛ نحوه گردش نقدینگی و اعتبارات بانکی است. به عبارت دیگر نقدینگی در جامعه وجود دارد و بیش از نیاز اقتصاد نیز ایجاد می‌شود، اما این نقدینگی به سمت فعالیت‌های مولد و تولیدی سوق پیدا نمی‌کند و باعث ایجاد چنین شرایطی می‌شود.

در ابتدا و قبل از هر چیز باید گفت که علت اصلی افزایش قابل‌ملاحظه خالص دارایی‌های خارجی بانک‌مرکزی طی سال‌های اخیر به شرایط تحریمی کشور و عدم دسترسی به دارایی‌های خارجی بر می‌گردد. متوسط رشد سالانه نقدینگی در ایران از سال ۱37۰ تا ۱3۹۹ بالاتر از 27 درصد است که متناسب با رشد بخش حقیقی نبوده است، اما به علت بروز تکانه‌های منفی در بخش عرضه و وجود تورم فشار هزینه رشد تقاضا برای اعتبار و به تبع آن انبساط ترازنامه بانک‌ها؛ بانک‌مرکزی را مجبور به مساعدت کرده و موجب استمرار تورم بالا در ایران شده است.

رشد بالای نقدینگی سیاست ترجیح داده شده بانک‌مرکزی نبوده، ولی ساختارهای معیوب، تحریم‌ها، حکمرانی نامطلوب اقتصادی و عدم استقلال بانک‌مرکزی منجر به رشد بالای نقدینگی شده است. به عبارت دیگر رشد بالای نقدینگی را می‌توان یکی از بیماری‌های مزمن اقتصاد ایران دانست که ریشه‌های ساختاری در نظام حکمرانی اقتصادی و نظام مالی و بانکی کشور دارد. لازم به ذکر است نظام مالی ایران مشابه کشورهای مورد بررسی (چین، کره و ژاپن) بانک‌محور است، اما از جهات مختلف تفاوت‌های اساسی دارد. در ایران نرخ سود بانکی به صورت دستوری تعیین می‌شود و در بیشتر دوره‌ها نرخ سود واقعی بانکی منفی بوده است.

در ادامه به برخی از مهمترین عواملی که باعث رشد بالای نقدینگی در کشور شده؛ اشاره می‌شود. در همین خصوص عوامل مؤثر در رشد نقدینگی را می‌توان در کسری بودجه، سلامت مالی بانک‌ها و مؤسسات مالی، آثار پولی درآمدهای ارزی دولت، پایداری رشد بالای نقدینگی، نرخ سود بانکی، تسعیر دارایی‌های خارجی بانک‌مرکزی و نرخ آن دانست.

راهکارهای بهبود کنترل رشد نقدینگی

راهکارهای میان‌مدت:

    رفع سلطه مالی و استقلال بانک‌مرکزی
    انضباط مالی دولت و اصلاح ساختاری بخش هزینه و بخش درآمدی بودجه (تعیین قاعده سیاست مالی، اصلاح ساختاری بخش هزینه بودجه، اصلاح ساختار درآمدی دولت، بهبود روش‌های تامین کسری‌بودجه)
    ارتقاء سلامت مالی بانک‌ها در راستای کاهش نیاز بانک‌ها به منابع بانک‌مرکزی (اصلاح نسبت‌های کفایت سرمایه و نقدینگی بانک‌ها، تقویت بهداشت اعتباری و کاهش مطالبات غیرجاری، نظارت بر ترکیب دارایی‌های بانک‌ها)

راهکارهای کوتاه‌مدت:

    تقویت بازار بین بانکی به عنوان منبع جایگزین برای اضافه‌برداشت بانک‌ها
    بهبود ابزار بانک‌مرکزی در راستای جمع کردن نقدینگی

همانگونه که اشاره شد؛ وجود دو شکل متفاوت یکی رشد بالای نقدینگی در سطح کلان که منجر به تورم بالا شده و دیگری کمبود منابع‌مالی (نقدینگی) در بخش تولیدی (سطح خرد و بنگاه) که تامین مالی بخش واقعی را با مشکل روبه‌رو کرده است؛ اهمیت تنظیم سیاست‌های دوگانه ناظر بر کنترل تورم و گردش اعتبارات را نمایان می‌سازد. از یک جهت با توجه به آثار نامطلوب تورم بالا در کشور مدیریت منابع رشد نقدینگی باید یکی از اولویت‌های سیاستگذاری در حوزه پولی باشد و از طرف دیگر ارتقاء دسترسی بخش‌های مولد اقتصاد به منابع مالی از طرق مختلف تامین مالی باید مدنظر قرار گیرد.

در بعد کلان؛ کنترل رشد بالای نقدینگی یکی از اقداماتی است که باید در راستای مدیریت پولی در راستای اهداف کلان دنبال شود. معضل نرخ رشد نقدینگی یک مشکل ساختاری است که بخش عمده آن ناشی از کسری بودجه، افزایش خالص دارایی‌های خارجی صوری و وضعیت سلامت مالی بانک‌هاست. بدیهی است که راهکارهای برطرف کردن این معضل نیز باید ساختاری و در راستای یک برنامه جامع انضباط مالی‌وپولی باشد؛ لذا برای کنترل مؤثر و پایدار رشد نقدینگی در افق میان و بلندمدت کشور راهی جز برطرف کردن مشکلات ساختاری بودجه و مشکلات ساختاری بانک‌ها و نیز دسترسی بهتر به ارزهای خارجی برای تامین ارزی فعالیت‌های اقتصادی و واردات وجود ندارد.

با توجه به نکات مطرح شده دسترسی محدود کشور به منابع ارزی و سرمایه‌های خارجی، استمرار تورم از نوع فشار هزینه و نیز عدم افزایش حجم واقعی اعتبارات؛ سیاست‌های ذیل در سیاست پولی پیشنهاد می‌شود:

    سیاست کاهش رشد نقدینگی به سرعت و یکباره مطلوب نیست، اما اجرای آن در افق میان‌مدت الزامی است. به واسطه ماهیت تورم (فشار هزینه) کاهش یکباره تورم ممکن نیست، اما در افق‌ میان‌‌مدت امری ضروری است. کاهش نرخ تورم، بستن تدریجی شکاف تولید و محدودکردن نوسانات نرخ ارز حقیقی سه هدف اصلی مقام پولی است.
    در کوتاه‌مدت و با توجه به نرخ‌‌های بالای تورم؛ ابزار اصلی سیاست پولی کنترل ترازنامه بانک‌‌ها و کنترل نوسانات نرخ ارز است. در همین راستا آثار ترازنامه‌ای مداخلات ارزی بانک‌مرکزی و فروش صوری ارز دولتی باید موردتوجه قرار گیرد.
    پس از کاهش نرخ تورم به سطوح پایین‌‌تر (۱۵-۱2 درصد در سال)؛ انجام اقدامات در راستای بهبود وضعیت مالی بانک‌ها، رویکرد هدف‌گذاری تورم و ابزار نرخ سود چهارچوب مناسب‌‌تری برای هدایت سیاست پولی خواهند بود.
    با توجه به محدودیت ظرفیت اعتباردهی بانک‌ها و تخصیص اعتبار از طریق سازوکار قیمت در شرایط کنونی اقتصاد و ترازنامه ضعیف بانک‌ها؛ اولویت‌گذاری در تخصیص اعتبارات ضروری است. سیاست‌هایی که افراد را تشویق به افزایش پس‌اندازهای مالی می‌کند و ظرفیت واسطه‌‌گرهای مالی (بانک‌‌ها) را برای تامین مالی افزایش می‌دهد؛ موردتوجه بیشتر قرار گیرد.
    اولویت‌‌بندی یا هدف‌گذاری اعتبارات باید همراه با نظارت دقیق بر حسن اجرای آن از جانب بانک‌ها و التزام عملی به تخصیص کارای اعتبار بر اساس مبانی اقتصادی و نیز ارائه عملکرد در مقابل دریافت اعتبار توصیه باشد. تقویت زیرساخت‌ها و سیستم نظارتی و کاهش شدت سرکوب مالی برای اجرای مؤثرتر سیاست‌های هدایت اعتباری ضروری است.
    انبساط هدف‌گذاری نشده اعتبارات و فقدان نظارت مؤثر در نحوه تخصیص اعتبارات به مشتریان خرد‌وکلان و در اختیار نداشتن ابزارهای لازم برای برگشت دیون نه فقط باعث تخریب بیشتر ترازنامه نظام بانکی می‌شود؛ بلکه معارض و مزاحم سیاست‌های کنترل رشد پولی و تورم خواهد بود.
    تدوین و اجرای سیاست ارتباطی مشخص و سازمان‌یافته برای اطلاع عموم از سیاست‌های اتخاذ شده جهت کنترل تورم و نوسانات نرخ ارز و به تبع آن کنترل انتظارات تورمی از اقدامات شایسته بانک‌مرکزی خواهد بود.

بحث نقدینگی در کشور بعضاً به مسأله معماگونه‌ای تبدیل شده است؛ زیرا دو سطح کلان و خرد در این موضوع را تفکیک نمی‌کنند. در حالی‌ که رشد حجم نقدینگی در کشور ناشی از رشد پایه پولی بانک‌مرکزی و رشد اعتبارات بانک‌ها بیش از رشد تولید ناخالص داخلی است و همین امر منجر به استمرار تورم‌های بالا در کشور شده است.

از سوی دیگر بخش تولیدی یکی از اصلی‌ترین کمبودهای خود را کمبود نقدینگی و دسترسی مشکل به اعتبارات بانک‌ها عنوان می‌کند. در همین راستا نه فقط کارایی بنگاه‌ها در مدیریت تولیدوفروش و جریان نقد آنها؛ بلکه نحوه گردش نقدینگی و اعتبارات بانک‌‌ها در بخش‌‌های مختلف نیز دخیل‌اند.

در حالی که شرایط حاکم بر اقتصاد ایران باعث جذاب‌تر شدن فعالیت‌های سفته‌بازی شده؛ سؤالی که مطرح می‌شود؛ این است که آیا می‌توان نقدینگی در کشور را در راستای رسیدن به اهداف کلان مدیریت کرد؟ معضل نرخ رشد نقدینگی یک مشکل ساختاری بلندمدت است که بخش عمده آن ناشی از کسری‌بودجه، مشکل دسترسی به درآمدهای ارزی و وضعیت سلامت مالی بانک‌‌هاست. کنترل مؤثر و پایدار رشد نقدینگی در کشور در گرو برطرف کردن مشکلات ساختاری بودجه، مشکلات ساختاری بانک‌ها و رفع مشکلات گردش ارزی در کشور است.

سیدمحمود کمال‌آرا
محقق و پژوهشگر