اوراق بهادارسازی شیوه ای از تبدیل بدهی است که در آن سرمایه گذار ثالث نسبت به خرید بدهی وام گیرنده از وام دهنده اقدام کرده و باعث افزایش توان مالی وام دهنده برای ارائه خدمات به افراد بیشتر می شود.اوراق بهادارسازی در دنیای سرمایه داری در بیشتر موارد مبتنی بر خرید و فروش بدهی است اما با توجه به ضرورت وجود دارایی در مراوده از نظر قانون اسلام امکان طراحی ابزاری کارگشا برای حل مشکل تامین مالی مسکن وجود خواهد داشت. یکی از این ابزارها که می توان با شرع اسلام تطبیق داد و با اندکی تغییرات، معادل اسلامی آن را به کار برد اوراق بهادارسازی املاک و مستغلات است که کمابیش شبیه اوراق اجاره می باشد. اوراق بهادارسازی رهنی در واقع اوراق بهادارسازی وام رهنی است و نباید با اوراق بهادارسازی ملک اشتباه گرفته شود. در این گونه اوراق بهادارسازی، وام رهنی که پشتوانه آن ملک است؛ مورد اوراق بهادارسازی قرار می¬گیرد. استفاده از اوراق بهادارسازی برای ایجاد جریان نقدی از دارایی¬ها، شیوه¬ای کمتر شناخته شده و کم کاربردتر از سایر انواع اوراق بهادارسازی در جهان است. به همین دلیل تجربیات زیادی برای پژوهش و بررسی در دسترس نیست و بالتبع تعاریف چندان زیادی از اوراق بهادارسازی املاک در منابع تحقیقی و نوشتاری وجود ندارد. اوراق بهادارسازی املاک و مستغلات تمهیداتی قراردادی است که اشخاص، دارایی ملکی خود را به نهاد واسط که ابزار بدهی منتشر می¬کند، می فروشند. اوراق بدهی بواسطه¬ جریان نقدی حاصل از املاک و مستغلات تضمین می¬شوند. انتقال قانونی و یا جدایی ملک به سمت نهاد واسط، ویژگیِ کلیدی برای تمایز بین اوراق بهادارسازی املاک و مستغلات از اوراق بهادارسازی وام رهنی و اوراق بدهی تضمین شده است
منافع اوراق بهادارسازی املاک
o اوراق بهادارسازی ملک در مقایسه با سایر شیوه¬های تامین مالی، درصد منابع بالاتری را در اختیار قرار می دهد. فرض بر این است که نسبت وام به اعتبار در شیوه وام دهی بانکی سنتی، به طور معمول در حدود 60 تا 70 درصد است که این نسبت در شیوه اوراق بهادارسازی املاک بین90 تا 95 درصد است.
o هزینه بدهی در اوراق بهادارسازی ملک نسبت به شیوه¬های رایج سنتی کمتر است. هزینه¬ کمتر باعث افزایش بازده سرمایه¬گذاری خواهدشد.
o اوراق بهادارسازی ملک، شیوه جایگزینی برای شیوه¬های سنتی فروش- اجاره مجدد ، برای بدست آوردن سرمایه در سبد املاک شرکت هاست. بدست آوردن مالکیت نهایی دارایی و در عین حال ایجاد منافع از طریق اوراق بهادارسازی آن ملک، منفعت اصلی این نوع فعالیت است.
o این روش به شرکت¬هایی که رتبه پایینی برای جذب سرمایه¬گذاری دارند، امکان جذب سرمایه می¬دهد.
o ساختار این روش می¬تواند مطابق ویژگی¬های شرکت بانی تغییر و با سبد دارایی¬های آن تطبیق داده شود.
o میزان کوپن پرداختی در این روش به مراتب پایین¬تر از پرداختی¬ها در سیستم سنتی تامین مالی بانکی است که عموما میزان کوپن بالاتر از یوروبور متداول است.
اوراق بهادارسازی ملک، منابع سرمایه را متنوع و اندازه ترازنامه را کوچک می کند و سرمایه وابسته به دارایی اوراق بهادارسازی شده را آزاد می کند.
در این شیوه مالکیت ملک به شخصیتی ثالث منتقل می شود که نهاد واسط نامیده می شود. با انتقال مالکیت، نهاد واسط اوراقی را به پشتوانه ملک منتظر و سرمایه گذاران با خرید اوراق مبلغ قیمت ملک را پرداخت می کنند. فروشنده تا مدتی معین معادل سررسید اوراق نسبت به پرداخت اقساط به عنوان اجاره به سرمایه گذاران اقدام می کند. در سررسید اوراق فروشنده ملک را از نهاد واسط خریداری می کند.
کلییر واتر دِوِلوپمِنت نمونه ای برای راه حل تامین مالی ساخت و فروش مسکن
پیدمکولند اولین سازنده املاک در سنگاپور بود که در سال 1999 میلادی پروژه توسعه یک مجتمع مسکونی را اوراق بهادارسازی کرد. دارایی¬هایی که در این اوراق بهادارسازی مورد استفاده قرار گرفتند، در شکل وصول فروش آتی از "روند پرداخت¬ها" در یک پروژه مالکیت مشترک به نام کلییرواتر بودند. روند پرداخت اقساطی هستند که صاحبان منازل تا زمان تکمیل ساختمان پرداخت می کنند. وصولی¬های فروش اوراق برای تامین مالی مجدد هزینه خرید زمین و ساخت ساختمان420 واحدی پروژه مالکیت مشترک که تا زمان مبادله 95 درصد آن به فروش رسیده بود، استفاده شد. توکیو-میتسوبیشی اینترنشنال ¬(سنگاپور) مخترع و تنظیم کننده این نوع جدید از اوراق بود. بانک؛ نهاد واسطی به نام سرمایه¬گذاری سیلورلَک که به طور کلی، پیدمکو مالک آن بود را تاسیس کرد که اوراق سه ساله به ارزش100 میلیون دلار سنگاپور منتشر کند. 30 درصد ثبت نامِ بیش از ظرفیت، نشان از تمایل بالای سرمایه¬گذاران به این نوع جدید از شیوه سرمایه¬گذاری داشت. همچنین پیدمکو پرداخت هزینه¬های مازاد ساخت پروژه را تضمین کرد و اطمینان داد که اجازه اسکان موقت را تا نیمه سال 2002 بدست خواهد آورد.
اوراق بهادارسازی اسلامی
اصطلاح تصکیک یا توریق اصطلاحاتی هستند که در بازار مالی اسلامی، برای اوراق بهادارسازی بر اساس قانون (شرع) اسلام استفاده شده و روند انتشار گواهی قرض و یا وام (به طور کلی هر نوع تعهدی) را بیان می کند. اوراق بهادارسازی اسلامی ساختار قانونی است که الزامات تامین مالی اسلامی را مراعات و اهداف اقتصادی اوراق بهادارسازی دارایی سنتی را بوسیله انتقال حقوق مترتب بر دریافتی¬ها از بانی به واسط/منتشر کننده که در مقابل اوراقی را که به سرمایه گذاران فروخته می شود، منتشر کرده؛ تامین می کند. از آنجایی که بیشتر محصولات مالی اسلامی بر اساس ساختار با پشتوانه دارایی است؛ ساختار اوراق بهادارسازی دارایی به طور اختصاصی قابل انطباق با پایه تفکر تامین مالی اسلامی است.
اوراق اجاره نخیل – دبی، نمونه ای مناسب برای ساخت و ساز مسکن با استفاده از اوراق بهادار سازی اسلامی
در سال 2006 میلادی بانک اسلامی دبی به همراه بارکلیز کپیتال اقدام به انتشار بزرگترین مبادله صکوک اسلامی – سنتی به مبلغ 52/3 میلیارد دلار برای هلدینگ دبی ورلد کرد. دبی ورلد با مالکیت دولت دبی یکی از بزرگترین هلدینگ¬های دنیا است. مالکیت کامل نخیل پی جی اس سی متعلق به هلدینگ نخیل 1، هلدینگ نخیل 2 و هلدینگ نخیل 3 است که همه آنها به طور مستقیم متعلق به نخیل ورلد هستند. 99 درصد نخیل ورلد نیز متعلق به دبی ورلد و 1 درصد باقیمانده نیز متعلق به هلدینگ¬های دبی ورلد است.
نخیل پی¬جی¬اس¬سی با هدف توسعه پروژه¬های املاک و مستغلات، بخشی از طرح شیخ محمد آل مکتوم برای تنوع بخشیدن اساسی زیربنای اقتصادی دبی و رشد گردشگری و صنعت ساختمان آن است. نخیل مسئول توسعه پروژه¬های جهان ، نخل جمیرا و نخل جبل علی و ... است.
در این معامله دارایی¬های از پیش تعیین شده¬ای به شرکت توسعه نخیل به عنوان شرکت واسط فروخته شد. شرکت واسط نیز گواهی¬هایی (صکوک) را به مجموع ارزش 52/3 میلیارد دلار برای خرید دارایی¬ها از هلدینگ نخیل 1 منتشر کرد. دارایی¬های مورد معامله نیز به هلدینگ نخیل 2 برای مدت 3 سال اجاره داده شد. معامله توسط هلدینگ¬های نخیل 1، 2 و 3 به صورت بدون قید و شرط و کامل ضمانت گردید.
بنابر آنچه در خصوص اوراق بهادارسازی املاک و مستغلات آورده شد، در بازار کشورهای اسلامی و برای مدیریت دارایی¬های دولتی، نیازمند بهره¬گیری از شیوه¬ها و روش¬هایی هستیم تا علاوه بر انطباق با قانون اسلام و جذابیت مالی برای سرمایه¬گذاران داخلی ساختاری معرفی شود که قابلیت تطابق و بازتعریف در بازارهای مالی بین¬الملل را نیز داشته باشد. صکوک اجاره، ابزار مالی است که ساختاری شبیه اوراق بهادارسازی املاک و مستغلات بازارهای مالی بین-المللی دارد و با ویژگی¬های ذاتی اجاره، مشکلات شرعی اوراق بهادارسازی املاک به شیوه سنتی را نیز مرتفع کرده است.
o ویژگی¬های اوراق اجاره
تطابق با شرع اسلام و اوراق بهادار بین المللی
امکان تامین مالی 100 درصدی بر خلاف سایر انواع تامین مالی
امکان بازیابی مالکیت دارایی پس از اتمام دوره اجاره (سررسید اوراق) توسط بانی (مالک دارایی)
با بهره¬گیری از اوراق اجاره می¬توان نسبت به تامین مالی پروژه های ساخت ساز مسکن اقدام کرده و از نقدینگی قفل شده در سیستم بانکی برای حل مشکل سرمایه گذاری مورد نیاز برای پروژه های مسکن بدون نیاز به خلق پول جدید و دامن زدن به روند افزایش تورم حاصل از تزریق پول به پروژه های مسکن همچون مسکن مهر بهره برد. برای این کار می توان با تدوین شیوه نامه های لازم با توجه به تجربیات کشورهای پیشرو در جهت تسهیل و معرفی ابزار نوین تامین مالی به جامعه و دست اندرکاران اقدام کرد.
روح اله شیرزه حق – کارشناس ارشد مدیریت اجرایی با گرایش تامین مالی و تجارت بین الملل (MBA – Finance, International Business) از دانشگاه کنت، ایالات متحده