عملکرد دولت سیزدهم بویژه چشم‌انداز همکاری بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در زمینه تأمین مالی نهضت ملی مسکن، امیدواری‌ها برای افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را افزایش داده است.

به همین دلیل دولت سیزدهم مهمترین وعده خود را ساخت ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال اعلام کرد تا شاید با جبران بخشی از عقب‌ماندگی و کم‌کاری دولت قبل در حوزه ساخت مسکن، شرایط را مقداری تسهیل کند و باری از دوش مردم بردارد.

طبق آخرین آمار، بیش از ۵ میلیون نفر از نهضت ملی مسکن استقبال کرده‌اند که عموما در انتظار پالایش متقاضیان هستند. همچنین تا کنون چیزی کمتر از ۲۰۰ هزار نفر در قالب ۱۱ هزار ۹۶۷ پروژه به بانک عامل برای پرداخت تسیهلات مسکن معرفی شده‌اند.

سهم اندک مسکن از تسهیلات

اجرای یکی از بزرگترین پروژه‌های کلان کشور موانع خود را دارد. از آنجایی که در اقتصاد بانک‌محور ایران بیش از ۸۰ درصد تأمین مالی از مسیر شبکه بانکی می‌گذرد، بنابراین مهمترین چالش این حوزه هم بحث تأمین مالی آن است.

طی ۱۰ سال گذشته تسهیلات پرداختی بانک‌ها به بخش مسکن از ۱۷.۵ درصد به حدود ۵ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است، یعنی سهم تسهیلات این بخش به طور مداوم کاهش یافته است.

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی درخصوص مقاصد تسهیلات پرداختی در بخش های اقتصادی در ۱۲ ماهه سال ۱۴۰۰، سهم بخش مسکن از ۲۹۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداختی بانک ها تنها ۶ درصد بوده است.

این در حالی است که علی نادری‌شاهی، کارشناس حوزه پول و بانک در گفتگو با ایبِنا می‌گوید: «تقریبا بیش از ۴۰ درصد مانده تسهیلات در آمریکا مرتبط با مسکن و مستغلات می‌باشد. این عدد برای سوئیس حدود ۵۰ درصد، برای آلمان حدود ۲۰ درصد است».

وی می‌افزاید: «نسبت دیگری که در این زمینه مورد استفاده قرار می‌گیرد، نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی است. این نسبت در هلند ۱۰۴ درصد، دانمارک ۹۳ درصد، آمریکا ۶۲ درصد، انگلستان ۸۰ درصد و در ایران ۱۵ درصد است. این آمار نشان می‌دهد تسهیلات رهنی مسکن درصد بالایی از تسهیلات را در کشورهای پیشرفته تشکیل می‌دهد».

پشتوانه قانونی تأمین مالی

مجلس شورای اسلامی برای ریل‌گذاری ساخت و افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی، قانون جهش تولید و تامین مسکن را تصویب کرد که بر مبنای ماده ۴ این قانون بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.

البته مجلس شورای اسلامی مسئله تسهیلات ساخت مسکن را به قانون جهش تولید و تامین مسکن محدود نکرد و در قانون بودجه سال ۱۴۰۰، نظام بانکی را به پرداخت تسیهلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی به حوزه ساخت مسکن مکلف کرد که البته در عمل تحقق نیافت.

برخورد با متخلفان

اقدام مهم دیگر مجلس، پیش‌بینی برخورد قانونی با بانک‌های متخلف بود. بر این اساس تصویب شد «در صورتی که یک بانک یا مؤسسه اعتباری غیربانکی از پرداخت سهمیه تسهیلات تعیین شده توسط بانک مرکزی خودداری کند، بانک مرکزی موظف است متناسب با تعهد انجام نشده نسبت به افزایش سپرده قانونی آن بانک یا مؤسسه اعتباری غیربانکی اقدام و از طریق سایر بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی نسبت به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن اقدام کند».

اراده دولت‌ها

با وجود پشتوانه‌های قانونی متأسفانه در دولت قبل اقدماتی متناسب با اهمیت موضوع مسکن صورت نگرفت. علاوه بر اینکه در دوره حضور عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی در ۵ سال ابتدای دولت تدبیر و امید اساسا اراده‌ای برای ساخت مسکن دولتی وجود نداشت، پس از آن هم تغییر اقدام موثری مشاهده نشد.

به عنوان مثال با وجود اینکه بر اساس قانون بودجه ۱۴۰۰ بانک مرکزی وقت تا انتهای فروردین ماه برای تعیین سهیمه هر بانک به منظور پرداخت تسهیلات مسکن زمان داشت، پس از گذشت ۷ ماه از زمان قانونی سهمیه هر بانک را مهیا کرد که خود نشان از بی‌میلی برای اجرای قانون داشت.

هر چند قانون تخصیص تسهیلات مسکن در دولت قبل عملی نشد، اما با روی کار آمدن دولت سیزدهم و مطرح شدن وعده ساخت مسکن به عنوان اصلی‌ترین شعار دولت، مردم هم امیدوار شدند. مثلا با پیگیری گسترده وزارت راه و شهرسازی در دولت سیزدهم، سرانجام در تاریخ ۱۲ آبان ماه سال ۱۴۰۰ یعنی ۲ ماه پس از آغاز به کار رسمی دولت، بانک مرکزی تسهیلات موضوع قانون بودجه سال ۱۴۰۰ را به سایر بانک‌های کشور ابلاغ کرد.

همکاری بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی

بدون شک اراده دولت جدید و اقدامات صورت گرفته تا امروز را می‌توان نشانه تحقق وعده دولت دانست. به عنوان مثال ۳۰ فروردین‌ماه امسال در اقدامی کم‌سابقه، وزیر راه و شهرسازی به نشست دوره‌ای رئیس کل بانک مرکزی با مدیران عامل بانک‌ها دعوت شد تا در حضور متولی ساخت مسکن در کشور، در زمینه تأمین مالی آن گفتگو شود.

علی صالح آبادی؛ رئیس کل بانک مرکزی در این نشست با تاکید بر استفاده از ظرفیت‌های صندوق ملی مسکن تصریح کرد: «برای حمایت و تامین مالی بخش مسکن علاوه بر تسهیلات بانکی، روش‌هایی مانند تامین مالی زنجیره‌ای، انتشار اوراق و سایر ابزار تکمیلی نیز در دستور کار بانک‌ها قرار می‌گیرد».

هر چند در دوره‌های گذشته بانک‌ها در برابر ارائه تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن مقاومت می‌کردند، اما به نظر می‌رسد در دوره جدید بانک مرکزی با نگاه ویژه‌ای که به موضوع مسکن وجود دارد، می‌توان نسبت به تحقق قانون تخصیص ۲۰ درصد از تسهیلات بانک‌ها به این بخش امیدوار بود.

تفاوت نهضت ملی مسکن با مسکن مهر

یکی از ابهامات درباره هدایت اعتبارات بانکی به سمت تولید، نگرانی از تبعات تورمی آن است؛ بویژه آنکه تجربه مسکن مهر نیز در این رابطه وجود دارد. برخی معتقدند ممکن است بانک‌ها با حفظ قدرت تسهیلات دهی خود به بخش های دیگر، به سراغ تامین منابع مالی این قانون با اضافه برداشت از منابع بانک مرکزی بروند که درآن صورت تبعات تورمی آن قابل پیش بینی خواهد بود.

اما رستم قاسمی؛ وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این نگرانی معتقد است: «مسکن مهر تورم‌زا بود اما نهضت ملی مسکن تورم‌زا نیست؛ چرا که مانند مسکن مهر خط اعتباری بانک مرکزی برای اجرای آن در نظر گرفته نشده است. بانک مرکزی برای ساخت مسکن مسکن مهر خط اعتباری اختصاص داد و زمانی که این منابع وارد بازار شد تورم به وجود آمد. منبع مالی طرح نهضت ملی، تسهیلات بانک‌ها است که در گذشته به موضوعات دیگر اختصاص داده می‌شد اما اکنون و بر اساس مصوبه مجلس و قانون جهش تولید مسکن ۲۰ درصد تسهیلات باید به بخش مسکن تعلق بگیرد».

آثار ضدتورمی تسهیلات ساخت مسکن

برخلاف تصور تورم‌زا بودن تسهیلات ساخت مسکن، نظرات کارشناسی بر این دیدگاه استوار است که تسهیلات ساخت مسکن خود می‌تواند از عوامل کاهنده تورم باشد.

علی نادری‌شاهی؛ کارشناس حوزه پول و بانک  می‌گوید: «هدایت تسهیلات به سمت ساخت مسکن از آنجا که یک دارایی به اقتصاد عرضه می‌کند، با ثبات سایر شرایط می‌تواند بر اساس رابطه مقداری پول، به کاهش تورم بیانجامد.

از سوی دیگر به دلیل ویژگی خاص مسکن به عنوان یک دارایی امن برای سرمایه گذاری در شرایط تورمی، افزایش قیمت و بازده انتظاری این بخش، منجر به حرکت بخشی از نقدینگی موجود به سمت آن می‌شود و یک تورم القایی هم ایجاد می‌کند. بنابراین اگر تورم انتظاری بخش مسکن کنترل شود، می‌توان چرخه معیوب تورمی را کنترل کرد که یکی از مزایای اعطای تسهیلات به این بخش است».

به نظر می‌رسد پیگیری احیای سهم تسهیلات ساخت مسکن از کل تسهیلات نظام بانکی نشانه امیدبخشی از تغییر ریل رویکرد دولت در حوزه مسکن است که مردم را نسبت به خانه‌دار شدن امیدوار کرده است؛ موضوعی که در پی اتفاقات دهه ۹۰ به یک رویا بدل شده بود.

14هزار و ۵۲۴ فقره پرونده تسهیلاتی واحد مسکن مهر و بافت فرسوده شهری و بهسازی و نوسازی مسکن روستایی در سال گذشته توسط بانک ملی ایران تشکیل شده است.